公告現值與公告地價差在哪？遺產稅用哪個、怎麼查

先講結論：遺產稅用的是公告土地現值，不是公告地價

「公告地價」和「公告土地現值」只差兩個字，用途卻完全不同：

• 公告土地現值：直轄市、縣（市）政府每年 1 月 1 日公告，是土地移轉時審核移轉現值（也就是計算土地增值稅）的標準；遺產稅的土地估價，用的就是它。
• 公告地價：至少每 2 年重新規定一次、於 1 月 1 日公告，是地主申報地價的依據，用來課地價稅；遺產稅不用它。
• 房屋評定現值：建物另外估，法條用語是「評定標準價格」，它同時是房屋稅的課稅基礎。

《遺產及贈與稅法》第 10 條第 3 項寫得很清楚：「土地以公告土地現值或評定標準價格為準；房屋以評定標準價格為準」。所以用「公告地價」去估遺產稅，拿到的很可能是錯的那個數字。

同一間房子，至少有四個「價格」

第四個價格是市場成交價。遺產稅原則上不用它，但你日後賣房時拿到的是它——這個落差，是本文後半段的重點。

公告土地現值：按「區段」估的，不是你家的成交價

依《平均地權條例》第 46 條，直轄市或縣（市）政府調查地價動態、劃分地價區段並估計區段地價，經地價評議委員會評定後，「編製土地現值表於每年一月一日公告」。它是政府按地價區段估出的單價，不是你家這筆土地的實際行情。

公告地價：只跟地價稅有關

依《平均地權條例》第 14 條：「規定地價後，每二年重新規定地價一次。但必要時得延長之。」內政部地政司說明，這是 106 年修法由每 3 年改為每 2 年，自 107 年起至少每 2 年重新規定地價，並於 1 月 1 日公告。

地主未於公告期間申報地價者，以公告地價的 80% 為申報地價（第 16 條），地價稅再按申報地價徵收（第 17 條）。這整條線都跟遺產稅無關。

房屋評定現值：房屋稅與遺產稅共用

依《房屋稅條例》第 11 條，房屋標準價格由不動產評價委員會依建材等級、耐用年數與折舊標準、所處街道的商業交通情形等評定，「每三年重行評定一次，並應依其耐用年數予以折舊，按年遞減其價格」。稅捐稽徵機關再據以核計每一戶的房屋現值（第 10 條），房屋稅就依房屋現值課徵（第 5 條）。

名稱在不同法條裡不一樣——「評定標準價格」「房屋現值」「房屋評定現值」——指的是同一件事。要注意的是折舊：評定現值隨屋齡逐年遞減，市場價格卻未必跟著降。

遺產稅用哪一年的數字？看死亡日

《遺產及贈與稅法》第 10 條第 1 項規定，遺產價值「以被繼承人死亡時……之時價為準」：

• 土地：公告土地現值每年 1 月 1 日公告，死亡日適用當年度的數字。
• 房屋：財政部臺北國稅局說明，房屋於每年 7 月 1 日公告次一年度評定標準價格，適用期間為當年 7 月 1 日至次年 6 月 30 日。例如 112 年 7 月 15 日死亡，應適用 113 年度的房屋評定標準價格。

土地看 1 月、房屋看 7 月，國稅局也特別提醒申報時要注意適用年度，避免申報錯誤。類似的地雷可參考遺產稅申報最常見的 5 個錯誤。

怎麼查：官方管道與要準備的資料

土地：內政部地政司「全國公告土地現值及地價查詢」

在內政部地政司的全國公告土地現值及地價查詢，依序選擇縣市、行政區、地段、地號即可查詢；地政司註明此系統連結至各直轄市、縣市政府的查詢網站，連結有問題時可逕洽該縣市政府地價單位。

你需要先知道地段與地號（土地所有權狀或登記謄本上都有）。查到的是單價，還要乘上面積與權利範圍（持分）。大樓住宅常對應多筆地號、各有持分，漏一筆、錯一個持分，遺產總額就跟著錯。

房屋：房屋稅單或地方稅務機關

臺北國稅局的遺產稅問答提到，申報房屋遺產可準備死亡當期的房屋稅單影本，或由房屋所在地稅捐稽徵處、地方稅務局出具的房屋評定現值。稅單上印有房屋稅籍編號；各地方稅務局多提供以地址查詢稅籍編號的服務，持自然人憑證、已註冊健保卡等，也可在財政部地方稅網路申報作業線上申辦稅籍相關證明。

查到數字只是第一步，這些數字怎麼串到後面的稅，才是影響稅負的地方。

繼承當下免徵土地增值稅，但起算點被重設了

依《土地稅法》第 28 條，因繼承而移轉的土地免徵土地增值稅。但日後出售時，土增稅照樣要算，起算點就是繼承那一刻：第 31 條第 2 項規定，前次移轉現值「於因繼承取得之土地再行移轉者，係指繼承開始時該土地之公告現值」，並依第 32 條按物價指數調整；出售時的移轉現值，則依第 30 條以訂約日（或收件日）當期的公告土地現值審核。

所以土增稅比的是兩個時點的公告土地現值，不是市價。細節可參考繼承土地要繳土地增值稅嗎？。

繼承後出售：新制下，房地合一稅的成本就是這兩個現值

先確認：適用新制還是舊制

財政部高雄國稅局說明，105 年以後出售因繼承取得的房地，要看被繼承人的取得時點：被繼承人於 104 年 12 月 31 日以前取得的，原則上非屬房地合一新制課徵範圍，「僅須計算房屋部分之財產交易所得併入綜合所得總額」，土地部分不計入（符合自住條件、按新制較有利者可選擇新制）；被繼承人於 105 年 1 月 1 日以後取得的，則適用新制。

即使是舊制，《所得稅法》第 14 條第七類也規定，繼承取得的財產以「繼承時……該項財產或權利之時價」計算——同樣不是父母當年的買價。

新制的成本：繼承時的現值 × 物價指數

《所得稅法》第 14 條之 4 規定，繼承取得者，以成交價額減除「繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值」及相關費用，餘額為所得額。

高雄國稅局舉例：106 年 1 月繼承，房屋評定現值 10 萬元、公告土地現值 20 萬元，109 年 1 月出售時物價指數為 102.3%，原始取得成本＝（10 萬＋20 萬）× 102.3%＝30 萬 6,900 元。

算出所得額後，還要減除依公告土地現值計算的土地漲價總數額（第 14 條之 4 第 3 項），剩下的再依持有期間適用 45%、35%、20%、15% 等稅率（另有自住等特別規定）。而且持有期間可合併被繼承人的持有期間計算，自住優惠的期間要件也同樣可合併（仍須符合設籍、居住等條件）。

落差怎麼影響稅：遺產稅少算的，出售時可能補回來

公告土地現值按區段估計、房屋評定現值逐年折舊，與個別房子的成交價往往有落差。當現值低於市價，遺產稅端就是以較低的數字計入；相較之下，現金、車輛、珠寶等其他資產各有不同的估價方式，不見得有這種落差。

但若出售時適用房地合一新制，同一個落差就有另一面：新制的成本就是遺產稅用的那兩個現值（再乘物價指數），遺產稅端沒計入的市價差，會在繼承人出售時變成所得。

假設示意（數字為便於說明的假設，不代表任何地區的實際行情）：

• 情境：被繼承人 106 年買進（105 年以後取得，適用新制），110 年過世由子女繼承，115 年出售；合併持有約 9 年，屬「超過 5 年、未逾 10 年」，稅率 20%（不考慮自住優惠）
• 繼承時：公告土地現值總額 600 萬元、房屋評定現值 100 萬元 → 列入遺產總額 700 萬元
• 市場成交價約 2,000 萬元 → 與遺產稅端的落差約 1,300 萬元
• 115 年以 2,000 萬元出售：

- 成本＝700 萬 × 假設物價指數 105%＝735 萬元

- 假設費用 40 萬元 → 所得額＝2,000 萬 − 735 萬 − 40 萬＝1,225 萬元

- 假設土地漲價總數額 60 萬元 → 課稅所得＝1,225 萬 − 60 萬＝1,165 萬元

- 應納稅額＝1,165 萬 × 20%＝233 萬元；合併持有期間越短，稅率越高

在適用新制的情況下，遺產稅端「少算」的 1,300 萬元並沒有消失，大部分轉成了賣房時的所得；若走舊制，則只就房屋部分計算財產交易所得。這不代表繼承不動產比較吃虧，而是「要不要賣、何時賣、由誰承接」會直接改變家族的總稅負：

• 繼承後長期持有：房地合一的問題延後，但資產的流動性也被綁住。
• 很快出售籌錢繳稅：依 115 年 9 月修正公布的遺產及贈與稅法第 23 條，遺產稅應於被繼承人死亡之次日起算六個月內申報；若靠賣房籌稅款，就得同時估算房地合一稅與土增稅，這正是稅源缺口最常出事的地方。
• 生前贈與或生前出售：受贈取得的成本同樣以受贈時現值計算；生前出售換成現金，計入遺產的就是那筆現金。兩者比較可參考不動產要贈與還是繼承？。

三個常見誤解

誤解一：「公告地價 × 面積，就是遺產稅的土地價值。」

不對。遺產稅用公告土地現值；公告地價是地價稅的基礎。

誤解二：「繼承的房子賣掉，成本就是爸媽當年的買價。」

不對。新制是繼承時的兩個現值按物價指數調整，舊制也是以繼承時的時價計算。

誤解三：「公告現值低於市價，繼承房子一定比較省稅。」

不一定。落差可能在出售時以房地合一稅的形式回來，結果取決於新舊制、持有期間與售價。

繼承房屋從過戶、持有到出售的完整稅務地圖，請看繼承房屋要繳什麼稅？繼承不動產完整稅務地圖。

延伸閱讀

• 配偶扣除額 553 萬怎麼用？遺產稅計算的關鍵細節
• 存款、股票、不動產繼承稅怎麼算？三種資產完整比較

查證來源

• 遺產及贈與稅法第 10 條
• 遺產及贈與稅法第 23 條等修正條文（總統府公報，115 年 9 月 11 日華總一經字第 11500086661 號令；申報期限「死亡之次日起算六個月內」）
• 平均地權條例（第 14、16、17、46 條）
• 房屋稅條例（第 5、10、11 條）
• 土地稅法（第 28、30、31、32 條）
• 所得稅法第 4 條之 4、第 14 條之 4、第 14 條
• 不動產之遺產價值如何計算？（財政部稅務入口網）
• 土地房屋遺產價值報對了嗎（臺北國稅局）
• 遺產稅常見問答（臺北國稅局）
• 出售因繼承取得之房地，應依新制申報房地合一稅嗎？（高雄國稅局）
• 繼承或受贈房地出售時如何計算原始取得成本（高雄國稅局）
• 地價業務、全國公告土地現值及地價查詢（內政部地政司）
• 地方稅網路申報作業（財政部）

稅算得出來，錢調不調得動是另一回事

很多家庭的問題不是稅太高，而是資產全在不動產和股權裡，繼承人在申報期限內湊不出現金。稅額只是第一個數字，稅源缺口才是真正會出事的地方。

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