繼承房屋要繳什麼稅？繼承不動產完整稅務地圖

繼承一棟房子，到底要繳什麼稅？

這個問題之所以難答，是因為它其實不是一個問題，而是兩個時點的兩組稅。

繼承當下，很多人會鬆一口氣：地政士說「土地增值稅免徵、契稅不用報」，於是產生錯覺——繼承不動產好像沒什麼稅。真正的帳單在兩個地方等著。一是繼承當下的遺產稅：不動產不能切一塊拿去繳稅，遺產稅卻要用現金繳。二是日後賣出時的房地合一稅與土地增值稅：繼承時省下的多半只是遞延，而且稅務成本被鎖在遠低於市價的「公告現值」上，應稅獲利往往比你實際賺到的還大。

一張表看懂：繼承不動產的稅務時間軸

最關鍵的訊息是：繼承當下免掉的稅並沒有消失，只是推遲到賣出那一天，而且常常被「放大」之後才回來。

繼承當下：免掉的兩個稅，與逃不掉的那一個

土地增值稅：法條寫得很清楚，因繼承而移轉者免徵

土地稅法第 28 條本文規定，已規定地價之土地於所有權移轉時，應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。但同條但書接著寫：「但因繼承而移轉之土地，各級政府出售或依法贈與之公有土地，及受贈之私有土地，免徵土地增值稅。」

所以繼承土地時，繼承人不必申報、也不必繳土地增值稅。要注意的是，免徵的法源是土地稅法第 28 條但書，不是第 28 條之 2——第 28 條之 2 規範的是「配偶相互贈與之土地得申請不課徵土地增值稅」，兩者常被混引。

繼承土地免徵土地增值稅還牽涉到分割、公同共有登記等實務細節，可參考〈繼承土地要繳土地增值稅嗎？〉。

契稅：繼承根本不在課徵範圍內

契稅條例第 2 條規定：「不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者，均應申報繳納契稅。」

繼承與遺贈不在這六種取得方式之列，因此不屬於契稅的課徵範圍。財政部稅務入口網也指出，房屋因繼承或遺贈取得已課徵遺產稅，為避免同一移轉行為重複課稅，免再申報繳納契稅。

遺產稅：這一個逃不掉，而且計價方式決定了一切

前面兩個稅免掉了，遺產稅卻是實實在在要繳的。不動產在遺產稅裡怎麼計價，是整份稅務地圖的起點。

遺產及贈與稅法第 10 條規定，遺產價值以被繼承人死亡時之時價為準；同條第 3 項進一步明定：「土地以公告土地現值或評定標準價格為準，房屋以評定標準價格為準。」

換句話說，一棟市價 3,000 萬的房子，計入遺產總額的金額可能只有幾百萬。這對遺產稅是好消息——課稅基礎被壓低了。但同一個數字，日後會變成你賣屋時的「取得成本」，那時候就變成壞消息。這一體兩面，是繼承不動產最容易被忽略的結構性陷阱。查詢方式可參考〈房產公告現值怎麼查？〉。

真正的痛點：稅單要現金，遺產卻是一棟房子

遺產及贈與稅法第 23 條規定，應於被繼承人死亡之次日起算 6 個月內申報遺產稅；依同法第 30 條，核定後應於核定通知書送達之次日起算 2 個月內繳清，必要時得申請核准延期 2 個月。問題就在這裡：遺產是不動產，稅單要的是現金。

法律留了兩條後路，但都有門檻。應納稅額在 30 萬元以上且確有困難不能一次繳現時，可申請分 18 期以內繳納（每期間隔不超過 2 個月並加計利息）；或就現金不足部分，申請以課徵標的物或易於變價及保管之實物一次抵繳。

實物抵繳聽起來像萬靈丹，實際上不是。條文明定抵繳的實物必須「易於變價及保管」；若屬不易變價、難於保管，或申請日之時價低於死亡日時價者，抵繳稅額還要按比例計算。持分零碎的土地、地點偏遠的農地，常常過不了這一關。

時間壓力也容易被忽略：土地法第 73 條第 2 項規定，繼承登記得自繼承開始之日起 6 個月內申請，逾期者每逾一個月得處應納登記費額 1 倍之罰鍰，最高 20 倍。繼承人若談不攏而拖著不辦，真正的麻煩不是罰鍰，而是遺產稅的期限不會因為你們還在吵而暫停。

這就是繼承不動產最典型的稅源缺口：資產很大、稅單很硬、可動用的現金很少。

賣出時：兩個稅一起回來

繼承之後，很多家庭最後選擇把房子賣掉——為了分產，或為了籌措遺產稅。這時候，繼承當下省下的稅會以另一種形式回來。

第一步永遠是判斷：新制還是舊制？

這是最多人跳過、卻最致命的一步。房地合一稅自 105 年 1 月 1 日（2016 年）施行；個人在 105 年以後交易因繼承取得的房地，適用新制或舊制，原則上不是看繼承人何時繼承，而是看「被繼承人」何時取得這筆房地：

• 被繼承人於 105 年 1 月 1 日以後取得 → 適用房地合一新制。
• 被繼承人於 104 年 12 月 31 日以前取得 → 原則上適用舊制，即房屋部分按財產交易所得併入綜合所得總額課稅、土地部分不課所得稅但仍課土地增值稅。但若符合所得稅法第 4 條之 5 第 1 項第 1 款自住房地的規定，得選擇按新制申報。
• 繼承人若在 104 年 12 月 31 日以前就已繼承取得 → 一律適用舊制。

新舊制稅負差距可以非常大，而「得選擇」意味著選錯了就是實打實的損失。至於連續繼承（例如祖父的房地由父親繼承，父親過世後再由子女繼承），財政部 112 年 11 月 2 日台財稅字第 11204619060 號令已有處理，原則是看「最近一次繼承時，被繼承人取得該房地的時點」。

房地合一稅（一）：成本用的是公告現值，不是市價

依所得稅法第 14 條之 4 第 1 項，房地交易所得一般以成交價額減除原始取得成本及取得、改良、移轉費用。但因繼承或受贈取得者，是以「繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值，按政府發布之消費者物價指數調整後之價值」作為原始取得成本。

兩個重點。第一，成本是公告現值，不是市價，更不是被繼承人當年的買進價格。第二，別漏掉物價指數調整——財政部曾特別提醒，很多人只填了繼承時的房屋評定現值與公告土地現值，漏未依消費者物價指數調整，等於自己把可減除的成本算少。

由於公告現值長期低於市場成交價，繼承房地的稅務成本天生偏低。一棟繼承時公告現值合計 400 萬、日後以 2,400 萬賣出的房子，稅務上會被認定「賺了」約 2,000 萬——即使被繼承人當年買它花了 1,000 萬。

房地合一稅（二）：持有期間可以併計被繼承人，這是最大的救命繩

繼承取得的房地，計算適用稅率的持有期間時得將被繼承人的持有期間合併計算。這點極重要，因為房地合一 2.0 的稅率完全由持有期間決定（所得稅法第 14 條之 4 第 3 項，境內個人）：

45% 和 15% 之間差了三倍。若持有期間真的從繼承日起算，絕大多數為了繳遺產稅而急售的家庭都會落在 45% 那一格；正因為可併計被繼承人的持有期間，父母持有多年的房子，繼承後即使很快出售也可能適用 15%。

前述財政部 112 年 11 月 2 日令更進一步放寬：連續繼承（受遺贈）者，得將連續各次繼承的被繼承人持有期間合併計算，適用於第 14 條之 4 第 3 項的稅率持有期間，以及第 4 條之 5 第 1 項第 1 款自住優惠的 6 年期間要件。理由很直白——繼承房地的人可能為了照顧遺屬或繳納遺產稅而必須短期內出售，因持有期間短就課高稅率並不合理。

房地合一稅（三）：自住優惠與費用減除

符合所得稅法第 4 條之 5 第 1 項第 1 款的自住房地，課稅所得在 400 萬元以下免納所得稅，超過部分依第 14 條之 4 第 3 項適用 10% 稅率。三個要件缺一不可：

• 個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿 6 年；
• 交易前 6 年內，無出租、供營業或執行業務使用；
• 個人與其配偶及未成年子女於交易前 6 年內未曾適用本款規定。

繼承時若要以被繼承人的期間併計來湊滿 6 年，被繼承人（或其配偶、未成年子女）在該房屋也必須符合設籍、居住且無出租或營業使用的條件。父母生前把房子出租過、或戶籍曾遷出，就足以讓優惠落空。

費用方面，取得、改良及移轉支付的必要費用（如仲介費、代書費）可以減除；但持有期間的房屋稅、地價稅、管理費、貸款利息不能減除。若無法提示證明文件，稽徵機關得按成交價額 3% 計算費用，並以 30 萬元為限——對高總價房地遠遠不夠。

另外，為避免同一筆土地漲價被課兩次稅，房地合一稅計算時可減除當次交易的土地漲價總數額（2.0 對可減除金額另設限制）。

土地增值稅：繼承時免徵，賣出時全額回來

繼承當下免徵土地增值稅，不代表這筆漲價被赦免，而是基準被重設。土地稅法第 31 條規定，因繼承取得之土地再行移轉者，其前次移轉現值以「繼承開始時該土地之公告現值」為準。

意思是：被繼承人持有期間的土地漲價因繼承而不再課；但從繼承那一天起算的漲價，賣出時要按累進稅率課。稅率依土地稅法第 33 條分三級：漲價總數額未達原規定地價或前次移轉現值 100% 者徵收 20%，超過 100% 未達 200% 的部分加徵 30%，超過 200% 的部分加徵 40%。同條另訂長期持有減徵：持有滿 20 年、30 年、40 年以上者，超過最低稅率部分分別減徵 20%、30%、40%。

要留意，這個「持有年限」依土地增值稅自己的規定認定，與房地合一稅的持有期間併計是兩套制度，不能互相套用。若符合土地稅法第 34 條的自用住宅用地要件（都市土地未超過 3 公畝、非都市土地未超過 7 公畝等），該部分按 10% 徵收，但原則上一生一次；再次適用需符合「一生一屋」五項要件。

土地增值稅與遺產稅在繼承場景中如何交互影響，可參考〈土地增值稅與遺產稅〉。

三個最常見、也最貴的誤解

誤解一：繼承免稅，所以一路免稅

繼承當下免的是土地增值稅與契稅，遺產稅照課，賣出時兩個稅又都回來。繼承真正做的事情是「把計價基準重設在死亡日的公告現值」——這對遺產稅有利、對出售不利，同一個數字在兩個時點分別扮演好人與壞人。

誤解二：成本可以用市價，或用父母當年的買價

不行。新制下，繼承取得的成本就是繼承時的房屋評定現值＋公告土地現值，再按消費者物價指數調整，法律沒有給你用市價或被繼承人原始買價的空間。有人拿三十年前的買賣契約去申報，結果被剔除；也有人以為請估價師出具市價報告就能提高成本，同樣不被採認。

誤解三：持有期間從繼承日起算

事實正好相反——得併計被繼承人的持有期間，連續繼承者更得併計各次被繼承人的持有期間。這個誤解的傷害有兩個方向：有人誤以為要重新起算 10 年，硬把房子放著不敢賣，錯過處分時機、也讓遺產稅的繳款壓力累積；也有人以為併計是自動且萬用的，卻沒注意到自住優惠的 6 年要件還要求被繼承人端也符合設籍居住條件。

附帶一個誤解：以為繼承一定比生前贈與划算

「反正繼承免土地增值稅、免契稅，那當然留到繼承再說。」這個推論忽略了成本基礎被鎖死在公告現值、以及遺產稅級距的問題。兩者各有適用情境，比較涉及被繼承人年齡、資產結構、繼承人是否打算出售等變數，可參考〈不動產要贈與還是繼承？〉。

常見問題

Q1：繼承房子後馬上賣掉，會不會被課 45%？

不一定，多數情況下不會。持有期間得併計被繼承人的持有期間，父母持有超過 10 年的房子，繼承後短期內出售仍可能適用 15%。但前提是這筆房地確實適用新制，且併計事實能被完整舉證。

Q2：繼承時已經繳過遺產稅，賣出時的房地合一稅可以扣抵嗎？

不行。遺產稅是對「財產移轉」課徵，房地合一稅是對「交易所得」課徵，兩者不互相抵扣，已納的遺產稅也不能列為出售成本。

Q3：繼承的房子出售有虧損，還需要申報嗎？

需要。適用房地合一新制者，即使結果是虧損，仍應於完成所有權移轉登記日之次日起算 30 日內辦理申報。沒有稅款不等於沒有申報義務。

Q4：好幾個繼承人共有一棟房子，稅務上怎麼處理？

遺產稅就遺產總額計算，由全體繼承人負繳納義務；日後出售時，房地合一稅則是各共有人就自己的持分各自計算、各自申報。持分比例、有沒有人主張自住優惠，都會讓稅負不同，通常要在遺產分割協議階段就一併規劃。

Q5：繼承登記拖著不辦，會有什麼後果？

除了土地法第 73 條第 2 項的罰鍰之外，更麻煩的是登記未完成就無法處分該不動產，等於在遺產稅繳納期限逼近時，把唯一能變現的資產鎖住。

這張地圖，不能代替你的試算

看完這篇，你應該知道繼承不動產的稅會在哪兩個時點、以什麼名目出現。但你大概也發現了：每個環節都有「要件」「但書」「得選擇」。

• 新制還是舊制，看的是被繼承人的取得日；選錯申報方式，差額可能是七位數。
• 自住優惠的 6 年要件，牽涉到被繼承人生前有沒有出租、戶籍有沒有遷出，往往要翻十幾年的資料才查得清楚。
• 土地增值稅的一生一次、一生一屋，用掉了就沒了，什麼時候用、用在哪一筆，是策略問題。
• 而所有這些的前提是：你手上要有錢先把遺產稅繳掉。

這些判斷沒辦法靠一篇文章或一個線上表單完成，因為關鍵變數不在稅法裡，而在你家的實際資料裡——被繼承人的取得日期、歷年公告現值、戶籍與出租紀錄、繼承人各自的持分與現金部位。

想先對遺產稅的量級有個概念，可以使用本站的遺產稅試算工具。但要回答「這筆不動產該留、該賣、該怎麼分」以及「稅源從哪裡來」，需要有人把你家的資料攤開來實際跑一次。

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查證來源

• 全國法規資料庫．土地稅法第 28 條（因繼承而移轉之土地免徵土地增值稅）：https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=G0340096&flno=28
• 全國法規資料庫．土地稅法第 28 條之 2（配偶相互贈與之土地）：https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=G0340096&flno=28-2
• 全國法規資料庫．土地稅法第 31 條（繼承取得土地再行移轉之前次移轉現值）：https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=G0340096&flno=31
• 全國法規資料庫．土地稅法第 33 條（土地增值稅稅率與長期持有減徵）：https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=G0340096&flno=33
• 全國法規資料庫．土地稅法第 34 條（自用住宅用地稅率、一生一次與一生一屋）：https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=G0340096&flno=34
• 全國法規資料庫．契稅條例第 2 條（契稅課徵範圍）：https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=G0340105
• 財政部稅務入口網．繼承或遺贈取得房屋不用申報契稅：https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/announcement/news/j8rBmOV
• 財政部稅務入口網．因繼承而取得之房地，免申報契稅與土地增值稅：https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/announcement/news/kPG2xDx
• 全國法規資料庫．遺產及贈與稅法第 10 條（土地以公告土地現值或評定標準價格為準、房屋以評定標準價格為準）：https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=G0340072&flno=10
• 全國法規資料庫．遺產及贈與稅法第 23 條（死亡之次日起算 6 個月內申報）：https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=G0340072&flno=23
• 全國法規資料庫．遺產及贈與稅法第 30 條（繳納期限、分 18 期、實物抵繳與課徵標的物限制）：https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=G0340072&flno=30
• 全國法規資料庫．所得稅法第 14 條之 4（繼承取得成本認定、消費者物價指數調整、房地合一稅率級距）：https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=G0340003&flno=14-4
• 全國法規資料庫．所得稅法第 4 條之 5（自住房地 400 萬元免稅額之適用要件）：https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=G0340003&flno=4-5
• 全國法規資料庫．土地法第 73 條（繼承登記 6 個月期限與逾期罰鍰）：https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0060001&flno=73
• 財政部．個人房地合一稅 2.0 與 1.0 的差別（境內個人稅率對照）：https://www.mof.gov.tw/houseandland/singlehtml/66e8d426928e45b5954b3c451bac27f5?cntId=826492386cba40d7bb399c0b7cd387ae
• 財政部賦稅署．放寬個人交易因連續繼承（受遺贈）取得的房屋、土地，課徵房地合一所得稅持有期間計算規定（112 年 11 月 2 日台財稅字第 11204619060 號令）：https://www.dot.gov.tw/singlehtml/ch26?cntId=7a5471a169e846608b8db0f6873e6480
• 財政部臺北國稅局．個人交易因連續繼承或受遺贈取得之房屋、土地，應如何判斷適用稅制及計算持有期間：https://www.ntbt.gov.tw/singlehtml/41ae3594197f4f69b47753ce08188516?cntId=cdeb372790044547ad6a8749ae975e4a
• 財政部高雄國稅局．個人 105 年 1 月 1 日以後繼承或受贈取得房屋、土地，嗣後出售時如何計算原始取得成本：https://www.ntbk.gov.tw/singlehtml/be0a39ab116c4ac586f934ef9f2cae66?cntId=026e923c13ae4af08eab4bf1fd0ec33a
• 財政部稅務入口網．計算個人房屋土地交易所得時得減除與不得減除之費用、未提示證明按成交價額 3%（上限 30 萬元）：https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/alien-tax-service/alien-tax-faq/E8nlpLa