遺產還沒分割，地價稅、房屋稅單寄給誰？誰要繳？

先講結論

爸媽過世、遺產還沒分割，這段期間的地價稅與房屋稅，不是誰收到稅單誰繳，而是全體繼承人一起負責。

1. 法律上是全體繼承人的。 《民法》第 1151 條：「繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。」就算還沒辦繼承登記，房地已經屬於全體繼承人。
2. 納稅義務人是全體繼承人。 《土地稅法》第 3 條第 2 項規定公同共有土地「以管理機關或管理人為納稅義務人」；沒有推管理人時，依《稅捐稽徵法》第 12 條：「其為公同共有時，以全體公同共有人為納稅義務人。」
3. 稅單只寄一人，但責任是全體的。 《稅捐稽徵法》第 19 條第 3 項允許繳款書「僅向其中一人送達」，另寄核定稅額通知書給全體。地方稅務局說明，全體公同共有人負連帶繳納責任，稅款沒繳清前，全體共有人都可能因欠稅被移送強制執行。
4. 要讓稅單回到個別繼承人名下，得先分割並完成登記；分割前只能推管理人（地價稅）或推定繳納人（房屋稅），全體連帶的狀態不會改變。 稅籍跟著地政登記走。分割登記完成後，下一期稅單才會寄給取得產權的人；原本的自用住宅優惠稅率不會自動延續，要重新申請。

11 月，第一張寄到你家的地價稅單

情境：爸爸今年 5 月過世，留下自住的透天厝，繼承人是媽媽和三兄妹。遺產稅還在申報，繼承登記也還沒辦。11 月初，大哥家收到一張地價稅繳款書；妹妹只收到一張「核定稅額通知書」，上面寫著繳款書已寄給大哥。

這時家裡常出現三個問題：

• 為什麼寄給大哥？大哥是不是要自己繳？
• 爸爸生前申請的自用住宅優惠稅率，還算數嗎？
• 妹妹不想管，是不是就沒事？

答案都藏在「公同共有」這四個字裡。

法條怎麼說：未分割期間，誰是納稅義務人

繼承一開始，房地就是全體繼承人的

《民法》第 1147 條規定繼承「因被繼承人死亡而開始」，第 1148 條規定繼承人自繼承開始時承受被繼承人財產上的一切權利、義務。登記只影響能不能處分：第 759 條規定，因繼承在登記前已取得的不動產物權，「應經登記，始得處分其物權」。

所以，還沒辦繼承登記，不代表還是爸爸的財產；在遺產分割前，它是全體繼承人公同共有。公同共有和一般共有不同，各人沒有獨立、可以自由處分的應有部分，處分要依《民法》第 828 條第 3 項取得全體同意（不動產另有《土地法》第 34 條之 1 的多數決例外）。

地價稅：有管理人找管理人，沒有就找全體

房屋稅：共有人推一人繳，沒推就由住的人代繳

《房屋稅條例》第 4 條第 1 項：「共有房屋向共有人徵收之，由共有人推定一人繳納，其不為推定者，由現住人或使用人代繳。」第 2 項規定代繳的人，對於「其應負擔部分以外之稅款，對於其他共有人有求償權」。

換句話說，住在老家的那位繼承人，常常就是實際被找上的人。他替其他人繳的部分可以求償，但要不要追、怎麼追，往往就是家庭摩擦的開始。

稅單怎麼寄：一張繳款書，加上一疊通知書

《稅捐稽徵法》第 19 條第 3 項規定，納稅義務人為全體公同共有人時，繳款書「得僅向其中一人送達」；稽徵機關應另外繕發核定稅額通知書，載明繳款書受送達者及繳納期間，送達全體公同共有人。公同共有人「有無不明者，得以公告代之」。

臺中市政府地方稅務局 115 年 7 月的說明，把實務流程講得很清楚：公同共有土地未設管理人時，地價稅以公同共有戶歸戶開一張繳款書，以全體公同共有人為納稅義務人，向其中一人送達繳款書，並向全體共有人寄送核定稅額通知書。

常見誤解：收到核定稅額通知書的人以為「不是寄給我的繳款書，跟我無關」。通知書寄給你，就是在告訴你：你也是納稅義務人。

可以只繳自己那一份嗎？

可以申請分單繳納，但要先知道限制。臺中市政府地方稅務局說明：公同共有人想先繳自己潛在應有部分（應繼分）的地價稅，可向稽徵機關申請分單，「但申請分單後，法律上的『連帶責任』並不會因此免除」。實務上，其他人沒繳的部分移送執行時，稽徵機關會請行政執行機關先執行沒繳稅的人，執行無著後，仍可能執行已分單繳清的人。

財政部 100 年 10 月 25 日台財稅字第 10004540320 號函也規定，地方稅開徵前核准分單的公同共有案件，申請分單的人收到載明分單稅額的繳款書，餘額向未申請分單者中的一人送達，核定稅額通知書則仍要送達全體並載明分單情形。

時間軸：基準日決定這一期寄給誰

地價稅依《土地稅法》第 40 條，按地政機關編送的地價歸戶冊及地籍異動通知資料核定。所以8 月 31 日那天的地籍資料是什麼狀態，這一期稅單就照什麼狀態開；還沒辦繼承登記時，則以全體繼承人公同共有開單。9 月才完成分割登記，當年 11 月的地價稅仍按 8 月 31 日的狀態核課，分割的效果要到下一期才看得到。

自用住宅稅率不會跟著繼承

繼承後地價稅變高，最常見的原因之一就在這裡。

《土地稅法》第 17 條規定，自用住宅用地按千分之二計徵；一般用地依第 16 條，基本稅率千分之十，超過累進起點地價還要累進。原本爸爸核准的自用住宅稅率，所有權人一變更就要重新申請。花蓮縣地方稅務局 115 年 9 月說明：父親過世後由子女繼承，就算房屋仍由子女居住、也已設籍，「仍因土地所有權人已由父親變更為子女，須重新申請」。

公同共有土地申請自用住宅稅率還多一道門檻。財政部賦稅署 101 年 8 月 16 日台財稅字第 10104594270 號函訂定的「適用自用住宅用地稅率課徵地價稅認定原則」寫明：公同共有土地適用自用住宅用地稅率，「應以全體公同共有人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記」且無出租或供營業用者為準；如公同共有關係所由成立的法律定有可分的權利義務範圍，經稽徵機關查明屬實，其潛在應有權利部分符合規定者，就該部分適用。

跟你想的可能不一樣：認定看的是「誰在那裡設籍」，不是「誰去申請」。公同共有土地要整筆適用千分之二，原則上要每一位公同共有人本人、配偶或直系親屬都在那裡設籍。像大哥一人設籍，媽媽（大哥是她的直系親屬）和大哥的潛在應有部分可以適用，弟妹的部分仍按一般用地稅率。誰該遷戶籍、會不會因《土地稅法》第 17 條第 3 項「以一處為限」影響各人其他房子的自用住宅資格，需要逐人檢查。

逾期申請，依《土地稅法》第 41 條「自申請之次年開始適用」。錯過 9 月 22 日，當年多繳的部分通常就拿不回來。

房屋稅：公同共有期間，反而不計入你的戶數

113 年 7 月起的房屋稅新制，非自住住家用房屋按全國總持有戶數適用差別稅率。但財政部訂定的「房屋稅條例第五條與第十五條第一項第九款規定住家用房屋戶數認定及申報擇定辦法」第 4 條第 7 款，明定公同共有房屋不計入納稅義務人全國總持有應稅房屋戶數，也不適用差別稅率。總說明的理由是：公同共有人對稅捐負連帶責任，若計入各人戶數，各公同共有人適用的稅率會不同，容易引發徵納爭議。

這帶出一個分割前要先想清楚的問題：分割之後，房子會進入取得者自己的戶數計算。

• 分割給某一位繼承人單獨所有：如果他自己已有房子，這間老家又不符合自住要件，可能落入「其他住家用房屋」的差別稅率。
• 分割成兄妹分別共有：《房屋稅條例》第 5 條第 1 項第 1 款第 2 目，「繼承取得之共有房屋」法定稅率為 1.5% 至 2.4%，各縣市在範圍內訂定。臺南市政府財政稅務局 114 年 11 月舉例說明，若無法符合自住設籍要件，臺南的稅率為 4 戶以內 1.5%、5 至 6 戶 2%、7 戶以上 2.4%；符合自住要件的部分，則可適用 1.2%。

同一棟房子，分給誰、怎麼分、誰設籍，房屋稅可能差好幾倍。這不是看一張稅單就能決定的事。

沒繳會怎樣：連帶責任的真實樣貌

最常見的情況是：大哥收到繳款書不想一個人出錢，弟妹覺得「單子不是寄給我」，結果三十天一過，每個人的存款、薪資都可能被列為執行標的。連帶責任的意思，就是稽徵機關不必等你們內部先算清楚誰該付多少。

分割之後：怎麼把納稅義務人改正

第一步：遺產稅先處理好

《遺產及贈與稅法》第 8 條第 1 項：「遺產稅未繳清前，不得分割遺產、交付遺贈或辦理移轉登記。」《土地登記規則》第 119 條也要求申請繼承登記應提出遺產稅繳（免）納證明書或其他有關證明文件。遺產稅申報期限是被繼承人死亡之次日起算 6 個月內（遺產及贈與稅法第 23 條），延長申報與分期繳納規定見遺產稅 6 個月申報期限：繼承人必做的 8 件事。

也就是說，遺產稅沒處理好，繼承登記通常就卡住；登記卡住，地價稅、房屋稅就一直以全體繼承人公同共有的狀態寄來。第 8 條第 1 項但書保留了例外：事前向國稅局申請核准發給同意移轉證明書，或取得免稅證明書、不計入遺產總額證明書者，不受限制。第 41 條（115 年 9 月 11 日修正公布）規定，有特殊原因須於繳清稅款前辦理產權移轉者，除了提出確切納稅保證，也可以同意以符合規定的應稅不動產設定抵押權予稽徵機關，申請同意移轉證明書。第 41 條之 1 則允許部分繼承人按法定應繼分先繳自己那份遺產稅，申請同意移轉證明書辦理公同共有繼承登記；但全部稅款繳清前，仍不得辦理遺產分割登記或處分。

第二步：選擇登記方式

• 協議分割後直接辦分割繼承登記：依遺產分割協議，由取得的繼承人直接登記為所有人。
• 先登記為公同共有：《土地登記規則》第 120 條，部分繼承人因故不能會同時，得由其中一人或數人為全體繼承人之利益，申請為公同共有之登記；經全體同意者，得申請為分別共有之登記。

繼承登記得自繼承開始之日起 6 個月內申請（土地法第 73 條、土地登記規則第 33 條），逾期每逾 1 個月得處應納登記費額 1 倍罰鍰，最高 20 倍。

要特別注意登記順序：因繼承而移轉的土地，土地增值稅依《土地稅減免規則》第 20 條第 1 款全免。先登記為公同共有、之後全體繼承人再協議分割遺產（登記原因「分割繼承」），內政部 110 年 11 月 3 日台內地字第 1100266318 號函認為這仍是遺產分割的結果，不課徵土地增值稅、贈與稅及契稅。要小心的是先登記為分別共有：之後若再辦一般的共有物分割，依《土地稅法施行細則》第 42 條第 2 項，分得的土地價值少於原應有部分者，減少的部分可能要課土地增值稅。哪一種登記順序適合你家，需要個案評估。

第三步：登記完成後，稅籍跟著改

已辦登記的房地，地價稅依地政機關的地籍異動資料核定，分割登記完成後，下一個基準日起就會改按新的所有權人歸戶。但有兩件事不會自動發生：

1. 自用住宅用地稅率要重新申請，期限是 9 月 22 日前。
2. 房屋自住稅率要申報，期限是當期開徵 40 日以前，也就是 3 月 22 日以前。

沒有建物權狀的老房子另外處理。 屏東縣政府財稅局 114 年 11 月說明，未辦保存登記的房屋不需向地政機關辦繼承移轉登記，但要另外向稅務局辦理房屋稅籍名義變更，需要的文件會依有沒有分割協議、有沒有人拋棄繼承而不同。沒辦的話，繳款書名義會一直是被繼承人，或維持全體繼承人公同共有。

三個常見情境

情境一：大哥住老家，弟妹覺得不關自己的事

房屋稅依《房屋稅條例》第 4 條，沒有推定繳納人時由現住人或使用人代繳，大哥可以就其他人負擔的部分求償；但公同共有期間，房屋稅和地價稅一樣以全體繼承人為納稅義務人，欠稅時全體都在執行範圍內。弟妹若完全不處理，逾期移送時仍可能被執行。更大的問題是：大哥住得越久，「這房子應該給我」的想法越強，分割協議越難談。

情境二：有繼承人在國外或聯絡不上

繳款書照樣只寄其中一人；依《稅捐稽徵法》第 19 條第 3 項但書，公同共有人「有無不明者」，核定稅額通知書得以公告代之。部分繼承人可以先依《土地登記規則》第 120 條申請公同共有登記，但這只是把登記名義改成全體繼承人，連帶繳稅的狀態沒有改變，分割仍要另外處理。

情境三：遺產稅還沒繳清，房子賣不掉也分不了

遺產稅未繳清，原則上遺產不能分割；這段期間地價稅、房屋稅每年照收。法律留有幾條路：申請同意移轉證明書（115 年修法後可用不動產設定抵押權擔保），或由部分繼承人依第 41 條之 1 先繳自己應繼分的稅款、辦公同共有登記，但要不要用、先後順序怎麼排，需要專業評估。若家裡現金不夠，常見的做法是先討論遺產稅的分期、實物抵繳或以存款繳稅（多數決規定見遺贈稅法修正 7 條重點）。至於生前就準備好的稅源，例如指定受益人的人壽保險死亡給付，依《保險法》第 112 條及《遺產及贈與稅法》第 16 條第 9 款不計入遺產總額；但高齡、躉繳、帶病投保等情形，仍可能依《納稅者權利保護法》第 7 條的實質課稅原則核課遺產稅，需要個案評估。

誰最該注意

• 今年上半年家裡有長輩過世、房地還沒分割的家庭：11 月的地價稅單是第一個考驗，先確認是不是錯過了 9 月 22 日的自用住宅申請。
• 繼承人之間已經有意見分歧的家庭：連帶責任會把「誰該繳」的問題，變成「誰的財產先被執行」。
• 繼承人本身已有多戶房屋的家庭：分割方式會直接影響之後每年的房屋稅級距。
• 老家是未保存登記建物的家庭：地政那邊看不到，稅籍卻要自己去改。

延伸閱讀

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• 遺產稅 6 個月申報期限：繼承人必做的 8 件事
• 如何預防遺產糾紛？讓子女不反目的 3 個法律工具

查證來源

• 民法第 1151 條（遺產公同共有）
• 民法第 1152 條（公同共有遺產之管理）
• 民法第 759 條
• 土地稅法（第 3、16、17、40、41、51、53 條）
• 土地稅法施行細則第 42 條
• 土地稅減免規則第 20 條
• 房屋稅條例（第 4、5、6 條之 1、18、22 條）
• 稅捐稽徵法第 12 條
• 稅捐稽徵法第 19 條
• 稅捐稽徵法第 20 條
• 遺產及贈與稅法第 8 條
• 遺產及贈與稅法第 41 條
• 遺產及贈與稅法第 41 條之 1
• 總統府公報：115 年 9 月 11 日華總一經字第 11500086661 號總統令
• 土地登記規則第 119 條
• 土地登記規則第 120 條
• 土地法第 73 條
• 臺中市政府地方稅務局：未設管理人的公同共有土地以全體共有人為納稅義務人負連帶責任（115 年 7 月）
• 花蓮縣地方稅務局：繼承土地須重新申請自用住宅用地稅率（115 年 9 月）
• 臺南市政府財政稅務局：繼承共有房屋也能享自住優惠稅率（114 年 11 月）
• 屏東縣政府財稅局：未辦保存登記的房屋應該怎麼辦繼承？（114 年 11 月）
• 財政部賦稅署：適用自用住宅用地稅率課徵地價稅認定原則（101 年 8 月 16 日）
• 財政部 100 年 10 月 25 日台財稅字第 10004540320 號函（臺北市法規查詢系統）
• 內政部 110 年 11 月 3 日台內地字第 1100266318 號函（臺北市政府地政局法令月報 110 年 11 月轉載）
• 住家用房屋戶數認定及申報擇定辦法總說明（新北市政府稅捐稽徵處）
• 房屋稅差別稅率 2.0 新制問答集（新北市政府稅捐稽徵處）

稅單只是表面，卡住的是分割

公同共有期間的地價稅、房屋稅，金額通常不大，卻是家裡第一次要面對「這筆錢誰出」的場合。真正影響長期稅負的，是之後怎麼分割、分給誰、誰設籍，以及遺產稅與分割之間的先後順序；這些選擇一旦登記完成，就很難回頭。

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